Publié le
18
/
03
/
2024
Libérez le potentiel caché de vos biens immobiliers ! Explorez les quatre dimensions du LBO immobilier pour dégager des liquidités qui financeront vos projets ou vous permettront de profiter de la vie. Pérennisez votre patrimoine et transmettez-le gratuitement à ceux que vous aimez, en toute sécurité. Découvrez comment cette stratégie novatrice peut transformer votre avenir financier !
Patrice Irenee
Imaginez :
- Retirer des liquidités de votre patrimoine immobilier pour concrétiser de nouveaux projets, booster vos investissements, ou simplement savourer la vie.
- Réduire de manière significative votre impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux
- Assurer la transmission de vos biens immobiliers sans droits de succession
- Pérenniser votre patrimoine immobilier sur plusieurs générations en le protégeant de la fiscalité.
Grâce à au LBO immobilier, tout cela devient possible !
Ce montage novateur vous offre la possibilité d'exploiter pleinement la valeur de votre patrimoine immobilier afin d'optimiser vos rendements, sécuriser votre avenir financier, et léguer un héritage solide à vos proches, sans impôts sur les donations ou la succession.
Dans cet article, nous abordons les rouages du LBO immobilier ou OBO immobilier (OBO pour Owner Buy Out):
- Les étapes clés pour mettre en place ce montage efficace.
- Les avantages fiscaux et patrimoniaux à ne pas négliger.
- Les points de vigilance à prendre en compte pour garantir le succès de votre projet.
- Des exemples concrets de clients ayant mis en œuvre avec succès cette stratégie.
Le LBO immobilier est bien plus qu'une simple transaction financière. C'est une opportunité unique de libérer des liquidités de votre patrimoine immobilier et de façonner un avenir financier radieux pour vous-même et vos proches. Explorez les opportunités offertes par cette stratégie innovante et prenez le contrôle, sans attendre, de votre patrimoine.
La première étape consiste à constituer la société civile immobilière (SCI), avec vos enfants. Il s’agit de l’étape clé dans le processus. Les statuts seront aménagés de manière spécifique dans la mesure où vous donnerez dans la foulée la nue-propriété de vos parts à vos enfants. Vous conserverez l’usufruit des parts ainsi qu’une part pleine et entière pour garder, sans équivoque aucune, la qualité d’associé. En résumé cette première partie conserve la gouvernance de votre société civile avec vos enfants et consiste à créer la SCI, donner l’usufruit et aménager les statuts sur mesure pour conserver les pouvoirs et percevoir les revenus de la SCI. Dès lors, la nue-propriété de la société est transmise, il n’y aura pas de droits de succession sur la transmission des biens contenus dans la société. Ainsi, vous avez effacé les droits de succession, pourvu que les biens soient acquis par la SCI, via un emprunt. C’est l’objet de la troisième étape.
Une fois la SCI établie, et les donations effectuées, l’étape suivante consiste à recourir à un emprunt, pour financer la transaction. La SCI contracte un prêt bancaire. On dit que l’emprunt est non dilutif. C’est-à-dire qu’il ne modifie pas la répartition des parts de la société civile. À contrario, si par la suite vous apportez de nouveaux biens à titre gratuit à la SCI, vous augmentez d’autant vos parts dans la société. Ce qui remet en cause les donations précédemment effectuées. Le prêt peut être garanti par une hypothèque sur les biens vendus à la SCI, par nantissement des parts sociales de la SCI ou encore par le nantissement d’une assurance vie ou d’un contrat de capitalisation. En parallèle la banque prêteuse pourra exiger la souscription d’une assurance emprunteur contre le décès ou l’invalidité des associés. Attention, au montage d’assurance qui n’est pas du tout anodin, car le remboursement du prêt par l’assurance en cas de sinistre génère un surcroit d’imposition. Malheureusement l’emprunteur ne le sait pas au moment de la mise en place de l’assurance. Cet aléa est connu depuis 1992 sous le nom d’arrêt Musel. J’y reviens en détails par la suite au paragraphe « points de vigilance ». Pour évider ceci, vous mettrez en place une assurance avec clause séquestre.
Vos biens immobiliers sont vendus à la société. On parle de vente à soi-même (ou en finance anglo-saxonne d’OBO Owner Buy Out), car vous êtes vendeur mais aussi acheteur au travers de la SCI. Dans la mesure où les biens sont détenus depuis moins de 30 ans, la cession engendre l’impôt sur la plus-value des particuliers. Cette imposition se compose de l’impôt sur le revenu au taux de 19% et des prélèvements sociaux au taux global de 17,2%. Mais gardez en tête que l’imposition reste dégressive et devient intéressante à partir d’une quinzaine d’années de détention. En outre, au-delà de de 22 ans, l’IR disparaît. Restent la quote-part des prélèvements sociaux qui continuent de décroitre jusqu’à la fin de la trentième année. Enfin la plus-value se calcule entre le prix de revient du bien et le prix de vente. Si vous êtes propriétaire depuis quelques années seulement, il se peut qu’il y ait peu ou pas de plus-value.
Les liquidités issues de la vente sont judicieusement placées sur un ou plusieurs contrats d'assurance-vie. Dans certains cas, les fonds peuvent servir de garantie pour le prêt bancaire. Ils servent alors de caution partielle pour l'emprunt de la société. Ce processus orchestré avec soins, ouvre les portes à de multitudes avantages patrimoniaux, grâce aux atouts de l’assurance vie sur les revenus financiers et à sa clause bénéficiaire pour optimiser la succession sur les actifs financiers. Sur le plan financier les meilleurs contrats ouvrent un vaste champ d’investissement : le fonds euros à capital garanti, l’immobilier, les obligations, les actions, les ETF ou encore des fonds structurés qui offrent garantie totale ou partielle sur le capital et le rendement.
Dans le cas où vous souhaitez compléter vos revenus à partir de l’assurance vie, cette dernière offre des avantages incomparables vis-à-vis de la fiscalité sur les revenus. En effet, seule la quote-part des intérêts contenus dans le montant du retrait (le rachat) est fiscalisée. En pratique la fiscalité s’élève à 1 ou 2% du montant des rachats. Ce qui reste très inférieur à la flat tax de 30% appliquée sur les revenus financiers comme les livrets fiscalisés, ou sur les plus-values d’un compte titres par exemple. Au fil des années, les économies fiscales sont considérables
Les capitaux versés avant 70 ans sur l’assurance vie ne suivent pas la dévolution successorale classique. Ce qui représente de fortes économies fiscales sur la transmission. D’abord, vous bénéficiez d’une exonération totale jusqu’à 152500 € par bénéficiaire. Ensuite l’impôt est forfaitaire de 20% jusqu’à 852 500 €. Et enfin au-delà, un prélèvement forfaitaire de 31,25% est appliqué. Mais ceci reste inférieur au barème successoral classique qui s’élève en ligne directe à 30% au-delà de 552 324 € ; 40% au-delà de 902 838 € et 45% au-delà de 1 805 677 €.
Mais ce n’est pas tout, car pour les gros capitaux, il est possible de démembrer la clause bénéficiaire afin de transmettre sur deux générations. Par exemple les enfants en nus-propriétaires et les petits-enfants en nus-propriétaires. S’agissant d’actifs financiers, on parle de quasi-usufruit ; ce qui signifie que les enfants disposent des sommes à leur guise, dans la mesure où une convention de quasi-usufruit a été prévue. Au décès de l’usufruitier, les sommes résiduelles sont transmises en franchise d’impôt aux nus-propriétaires. Concrètement, cela revient à transmettre sur deux générations en ne payant les droits de transmission qu’une seule fois au maximum. Peu importe les capitaux transmis au décès de l’usufruitier qu’ils aient fructifié durant la vie de l’usufruitier ou qu’ils aient diminué. Quand on souhaite pérenniser le patrimoine familial sur plusieurs générations, le démembrement de la clause bénéficiaire constitue un avantage redoutable.
Ce montage offre un triple effet de levier.
Tout d'abord, il permet de bénéficier d'un effet de levier financier en utilisant les fonds issus de la vente pour investir dans de nouveaux projets immobiliers ou pour diversifier votre portefeuille d'investissements, en particulier dans l’assurance vie. Par ailleurs, l’effet de levier du crédit augmente la rentabilité locative brut de 2 ou 3 %, sur une rentabilité locative de 5 à 6%. Ce qui signifie que grâce au montage vous boostez la rentabilité locative de 50% en passant par exemple de 6% à 9%. Pour les investisseurs en recherche d’investissements peu risqués mais avec une rentabilité forte, le LBO immobilier représente une belle opportunité. Puisqu’ils continuent d’investir dans un bien qu’ils possèdent parfois depuis des dizaines d'années. Et dont ils connaissent les tenants et aboutissants, sur le bout des doigts.
Ensuite, il offre un effet de levier fiscal puissant en permettant la déduction des intérêts de l'emprunt des revenus fonciers, ainsi que les frais liés au crédit comme la garantie ou l’assurance emprunteur. Ce qui entraîne une réduction significative de votre impôt sur le revenu. Mais ce n’est pas tout, car nous l’avons vu le montage permet d’effacer la fiscalité sur la transmission des biens immobiliers. La tranche marginale d’imposition s’élève à 45% en ligne directe (parents – enfants), mais elle s’élève déjà à 30% dès 552 324€.
Enfin, il offre un effet de levier juridique car vous pouvez donner tout en conservant les pouvoirs sur la SCI. C’est la force de ce montage qui permet de dissocier la propriété des prérogatives de gestion. Vous conservez l’ensemble des pouvoirs si vous le souhaitez et aussi longtemps que vous le souhaitez. Pour les patrimoines conséquents, cela permet de préparer et de former progressivement vos enfants aux affaires immobilières. En outre, vous organisez la transmission progressive du patrimoine immobilier à vos descendants tout en les protégeant des créanciers, ce qui représente un second levier juridique non négligeable.
Pierre possède un immeuble évalué à 1 million €. L’immeuble est entièrement financé, puisqu’il en a hérité. Propriétaire depuis plus de 30 ans, il sera exonéré sur la plus-value de cession. Les 70 ans approchent. Aussi, il souhaite optimiser la transmission à ses 2 enfants et en même temps réduire l'imposition sur les revenus locatifs. Il crée une société civile immobilière. La SCI est dotée d’un faible capital social pour optimiser la transmission, soit 1000€ répartis en 1000 parts de 1€ chacune. Pierre souhaite conserver l'usufruit de la société pour percevoir les revenus ainsi que le maximum de pouvoir sur les décisions de la société. Il commence par créer la société avec 998 parts sociales pour lui-même et 1 part pour chacun de ses enfants. Dans la foulée, il démembre 996 parts et donne la nue-propriété de 498 parts à chacun de ses enfants. Il conserve 2 parts pleines et entières afin que sa qualité d’associé ne soit pas remise en cause, par la suite. Par ailleurs il détient l’usufruit de 998 parts. Au final, il reste associé sans discussion possible et usufruitier pour 996/1000ème de la société (2 parts entière et 996 parts en usufruit). Ses enfants détiennent 996/1000ème de la société en nue-propriété et 2 parts en pleine propriété. Résultat 998/1000ème ne la société est d’ores et déjà exonéré de la succession.
3ème étape, la société contracte un emprunt bancaire pour financer l’acquisition de l’immeuble. Pierre cède l’immeuble à la société et perçoit le prix de vente de l’immeuble soit 1 Million d’€. Il replace cette somme sur un contrat d’assurance vie. Avec pour bénéficiaires ses enfants pour 50% chacun.
En fin de compte, le montage offre les bénéfices suivants :
- Effacement des droits de succession et de donation sur l’immobilier locatif
- Sortie d’argent frais tout en conservant l’immobilier
- Baisse de l’imposition sur les loyers car la charge de crédit est déductible des revenus
- Augmentation du rendement grâce à l’effet de levier du crédit. Dans cet exemple, le rendement passe d’un rendement brut de 6% à 9% grâce au crédit et aux charges déductibles.
- Augmentation du patrimoine total puisque à l’issue du remboursement, l’investisseur possède l’assurance vie plus les intérêts et l’immeuble
- Protection et prévoyance, puisque le crédit est remboursé en cas de décès de Pierre. Les enfants récupèrent alors la totalité des loyers, sans droits de succession.
Pour aller encore plus loin dans vos rendements financiers, explorez notre article sur le value-investing !
On dit que le diable se noie dans les détails. Il en va de même pour les SCI. Autant le montage est très performant, autant il est aisé de passer à côté par méconnaissance des mécanismes juridiques et financiers. Alors, pour éviter de transformer un montage puissant en cauchemar, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert financier.
La banque fait souscrire une assurance emprunteur à la SCI pour se couvrir contre le décès ou l’invalidité des associés. Or comme c’est la société qui souscrit l’assurance, le remboursement du prêt par l’assurance entre dans les comptes de la SCI en tant que revenu. Par suite les associés devront payer les impôts supplémentaires liés au remboursement si la société est à l’impôt sur le revenu. A titre d’exemple, si les associés sont à la tranche marginale de 30%. Les associés devront régler 30% d’impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Si l’assurance rembourse 400000 €, les associés devront régler 47,2% (30%+17,2%) soit 188800 €. Pour contourner cet inconvénient majeur, vous mettrez en place une assurance emprunteur avec clause séquestre. En cas de sinistre, les sommes seront séquestrées chez votre notaire. Ce dernier les versera à la banque que si la SCI ne respecte pas ses échéances. Ainsi, les capitaux versés par l’assurance n’entrent pas dans le résultat de la SCI, et par suite les associés ne sont pas imposés. Cerise sur le gâteau, si la SCI va jusqu’au bout des remboursements, le notaire versera les sommes séquestrées aux associées ou à leurs héritiers, en franchise d’impôts.
Les Français adorent l’immobilier mais ne connaissent pas toujours la rentabilité de leur investissement. Ce montage « Type LBO » va augmenter la rentabilité. Néanmoins, il convient au départ d’obtenir un bon rendement locatif. Pour mémoire le rendement locatif brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix de revient. Le prix de revient se calcule en ajoutant les frais de notaire et d’agence immobilière au prix de vente. Et éventuellement le prix des travaux de remise en état. A partir d’un rendement de 6% par an, on peut envisager ce type de montage qui portera le rendement à 8 ou 9%. En dessous, l’investisseur devra réaliser des apports en compte courant d’associés pour permettre à la SCI de faire face aux échéances de remboursement et aux charges courantes. Pour mémoire, le compte courant d’associés tombe dans la succession. Il faudra veiller à se le rembourser dès que la société aura les capacités financières (quand le prêt sera définitivement remboursé ou à l’occasion de l’augmentation des loyers).
gardez à l’esprit que la valeur de la SCI se calcule à partir de la différence entre le prix des biens immobiliers et la somme des crédits. Ensuite on divise la valeur de la société par le nombre de parts. Prenons des exemples. Une SCI possède un immeuble de 1 M€ et a souscrit un crédit de 1M €. Sa valeur équivaut à 0. On divise 0 par le nombre de parts. La valeur des parts vaut 0 aussi. Donner les parts à ce moment là à ses héritiers n’engendre aucuns droits de donation puisque la donation porte sur une somme nulle. Imaginons à présent que la SCI n’a pas de crédit. Désormais sa valeur vaut 1M€ (la valeur immeuble). Donner les parts correspond à réaliser une donation de 1M€ à ses héritiers. Pour cette raison, il faut toujours donner les parts au début du montage bien avant d’avoir commencé à rembourser le crédit.
A l’occasion de la donation de la nue-propriété des parts il convient d’aménager les statuts pour donner un maximum de pouvoirs à l’usufruitier. Malheureusement, je le rencontre très souvent. Les statuts ne sont pas modifiés au moment de la donation. Ils restent identiques à la situation de départ quand les parts sociales ne sont pas démembrées. Or, le propriétaire des biens immobiliers constitue la SCI dans un but de transmission à ses enfants. Mais de son vivant il souhaite garder un maximum de pouvoirs, vis-à-vis de la disposition ou de la gestion des biens. Malheureusement si les statuts ne sont pas mis à jour lors de la donation de la nue-propriété aux enfants, l'usufruitier se retrouve réduit dans ses prérogatives. En effet, les statuts standards ne prévoient le vote de l'usufruitier que pour la distribution des revenus. Les autres dispositions appartiennent au nu-propriétaire, c’est-à-dire aux enfants après la donation. Par ailleurs la jurisprudence est pléthorique sur le sujet. À savoir qui est associé de l'usufruitier ou du nu-propriétaire : rien de simple. Pour ces raisons : la qualité d'associé et le maximum de pouvoir de l’usufruitier, il faudra adapter les statuts pour donner un maximum de pouvoirs à l’usufruitier. En parallèle, le donateur conservera, à minima, une part pleine et entière pour rester véritablement associés de la SCI. Il pourra ainsi prendre part à tous les votes qu’ils concernent l’usufruit ou la nue-propriété. En particulier quand il s’agit de se nommer gérant irrévocable, sauf décision de se retirer. À défaut de ces aménagements, cela pourrait engendrer d’énormes complications en cas de mésentente dans le temps. On reviendrait alors à une situation qui pourrait ressembler à l’indivision quant aux questions de gouvernance familiale.
En résumé, le LBO immobilier (ou OBO) représente bien plus qu'une simple transaction financière. C'est une stratégie de transformation puissante qui offre une triple opportunité : la transmission exonérée de votre patrimoine immobilier à vos héritiers, la génération de liquidités pour de nouveaux projets d'investissement, et la réduction significative de votre impôt sur le revenu.
En suivant attentivement les étapes de ce montage et en restant vigilant, vous pouvez réaliser des économies fiscales fortes tout en maximisant les rendements de vos investissements immobiliers. L'exemple de Pierre, qui a réussi à effacer les droits de succession, augmenter son patrimoine total, et sécuriser la transmission de ses actifs financiers à ses enfants, illustre les avantages concrets de cette stratégie.
Toutefois, il est crucial de rester vigilant et de se faire accompagner tout au long du processus. L'assurance du prêt, la rentabilité du montage, l'aménagement des statuts de la SCI et le timing des donations auront un impact sur le résultat final.
Pour les CEO qui possèdent une holding, il est possible de réaliser le même type d'opération avec la holding. En particulier quand il s'agit d'une holding patrimoniale dont l'objet social prévoit les activités immobilières.
Ainsi, en explorant les possibilités offertes par le LBO immobilier, vous prendrez des décisions avisées. Vous pourrez transformer votre patrimoine et ouvrir la voie vers une sécurité financière durable pour vous et vos héritiers. Ne laissez pas passer cette opportunité de maximiser votre patrimoine et de prendre le contrôle de votre avenir financier. Profitez des avantages fiscaux du LBO immobilier dès aujourd'hui, pour maximiser vos économies et pour dégager des liquidités pour vos futurs projets. Le LBO immobilier est une stratégie plébiscitée par les CEO des entreprises performantes. Prenez rendez-vous pour une consultation téléphonique afin d’analyser votre situation financière, fiscale, successorale et de définir vos objectifs ou par mail patrice.irenee@cabinet-jurisconseil.fr.
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